جدا در کلمه به معنای باز کردن و آزاد کردنه، ولی در این بحث و در اصطلاح حقوق ثبت، جهت مشخص شدن معنی دقیق اون و فرق اون با افراز و تقسیم در زیر به توضیح همه موارد می پردازیم. و بعد از اون می بینیم که صورت مجلس تفکیکی چیه و چه کاربردی داره.

جدا ملک

جدا ملک یعنی تقسیم مال غیرمنقول (خونه، زمین و کلا هر مالی که قابل نقل و انتقال نباشه) به قطعات کوچیک تر. (مثلا زمانی که مالک یا مالکان بخوان یک قطعه زمین به مساحت ده هزار متر رو به قطعات دویست متری تقسیم کنن، درواقع اقدام به جدا ملک کردن.)

افراز مال مشاع

افراز مال مشاع یعنی تقسیم مال غیرمنقول مشاعی بین شرکا به نسبت سهم هر کدوم از اونا. یعنی زمانی که مالی بین چند نفر به شکل مشاعی (شراکت) باشه، جدا کردن و مشخص کردن سهم هر کدوم از شرکا از همدیگه رو افراز میگن.

تقسیم مال مثل جدا و افرازه و تنها اموال غیرمنقول رو شامل نمی شه. مثلا تقسیم ترکه (یعنی اموال و دارایی متوفی) بین ورثه.

فرق افراز و جدا

  • در افراز حتما باید ملک به شکل مشاعی باشه، ولی در جدا حتی زمانی که مالک یک نفر باشه، می تونه اقدام به جدا و تقسیم ملک خود کنه.
  • اگه ملک مشاعی جدا شه، اشتراک اون باقی می مونه؛ اما در افراز ملک از حالت گسترش خارج و سهم هر شریک مشخص و جدا می شه. (چون تا قبل از افراز هر یک از شرکا در جزء جزء مال سهم مشترکی دارن.)
  • مبنای افراز ملک مشاعی طبق سهم شرکا در مالکیته. (مثلا در یک ملک یکی از شرکا مالک دو دانگ و دیگری چار دانگه؛ که در این صورت افراز با توجه به سهام تقسیم می شه، نه به شکل مساوی)، ولی در جدا، پایه بر اینه که فروش قطعات آسون تر صورت پذیرد.
  • در صورت اختلاف بین شرکا در افراز ممکنه تعیین تکلیف پایانی با دادگاه باشه، ولی چون در جدا جدا کردن سهم مالکان مطرح نیس، همیشه در صلاحیت اداره ثبته.

مراحل و منبع تنظیم صورت مجلس تفکیکی

صورت مجلس تفکیکی چیه و چه کاربردی داره؟ " آموزشی

طبق ماده ۱۵۰ قانون ثبت: «هر بعضی وقتا مالک یا قائم مقام اون خواسته جدا ملکی رو داشت، این خواسته به اداره ثبت ارسال می شه و در تقاضانامه باید ارزش مورد جدا طبق ارزش معاملاتی روز تعیین شه و هزینه تفکیکی از طرف ذی نفع طبق مبلغ مزبور قبلا پرداخت شه. مبنای دریافت هزینه جدا، ارزش معاملاتی روز هستش؛ هر چند بهای معامله بیشتر از ارزش معاملاتی روز باشه.»

پس با توجه به ماده ذکرشده، اول خواسته کننده جدا ملک در محدوده شهر، جهت دریافت نقشه تفکیکی به شهرداری منطقه مربوط به ملک مراجعه و خواسته خود رو اعلام می کنه. در این صورت شهرداری موظف به ارائه و تسلیم نقشه مزبور به متقاضیه، چون ادارات ثبت در زمان دریافت خواسته جدا از طرف مالکان، جدا رو طبق نقشه ای که قبلا به تأیید شهرداری رسیده انجام میدن. (در روستاها وزارت خونه و شهرداری موظفه از طرف روستاییان نقشه تفکیکی وضع موجود داهات رو تهیه و به اداره ثبت اسناد ارسال کنه که به تأیید مراجع دیگری نیاز نیس) پس از دریافت نقشه از شهرداری، خواسته کننده با مراجعه و ارائه نقشه مزبور به دفتر اسناد رسمی، از اداره ثبت خواسته استعلام واسه جدا پلاک خود می کنه.

پس از دریافت استعلام، رئیس اداره ثبت جهت باخبر شدن از بازداشت نبودن ملک مزبور، موضوع رو به مسئول دفتر املاک برگشت می ده و پس از ارسال گواهی بازداشت نبودن، به دستور رئیس ثبت، نماینده و نقشه بردار ثبت جهت تأیید نقشه، محل دلخواه رو می بینن تا مغایرتی بین نقشه موجود در شهرداری و سند مالکیت وجود نداشته باشه که در این مورد گواهی مخالف نبودن و نبود تجاوز ملک به املاک مجاور صادر می شه. لازم به ذکره که ارسال این گواهی به شرط طی مراحل محدود کردن حدوده که پس اداره ثبت محدوده ملک دلخواه آگهی ای منتشر می کنه. هدف از این کار اینه که مالکان جهت اعلام خواسته ثبت ملک خود ظرف مهلت مشخص مراجعه کنن و هدف از این محدود کردن، تشخیص کیفیت حدود و مشخصات مالک و حقوق ارتفاقی اون و درواقع ثبت ملکه.

این مطلب رو هم توصیه می کنم بخونین:   شخصیتای کاریزماتیک تاریخ چه کسائی بودن؟ 

پس از طی مراحل فوق، نماینده ی ثبت، صورت مجلس تفکیکی رو تنظیم می کنه که پس از پرداخت هزینه های قانونی و ارسال اون، نسخه ای از اونو به دفترخانه ی مربوط ارسال می کنه. البته لازم به ذکره که صورت مجلس تفکیکی باید در دفتر املاک به ثبت برسه و واسه اون سند رسمی تنظیم شه؛ وگرنه مالک یا مالکان تا قبل از ثبت می تونن باطل شدن اونو خواسته کنن.

ممکنه طی مراحل تنظیم صورت مجلس تفکیکی اشتباهی رخ بده؛ در این صورت در بند ۶ ماده ۲۵ قانون ثبت اومده: «رسیدگی و رفع اشتباهی که در عملیات تفکیکی رخ بده و بدست اومده به انتقال رسمی یا ثبت دفتر املاک شه با هیئت نظارته؛ به شرط اینکه رفع اشتباه مزبور خللی به حق کسی نرسونه.» رسیدگی در هیئت نظارت انجام می شه؛ البته به شرط اینکه به حقوق افراد سوم تجاوز و خللی وارد نگردد، چراکه در این صورت از صلاحیت هیئت نظارت خارج می شه.

جدا آپارتمانا

درمورد جدا آپارتمان یا چند ساختمان که به شکل جدا از هم در یک قطعه زمین احداث گردیده، اگه طبق گواهی پایان کار، دارای مشترکات (مثل انباری، راهروها، مرکز گرمایی و برودتی و…) باشن و یا اینکه شهرداری در گواهیای ارسال شده، میدون رو جدا پذیر نداند، ادارات ثبت باید فقط نسبت به جدا اعیان این ساختمانا با رعایت قوانین مقرر در قانون تملک آپارتمانا اقدام کنن و در مواردی که مثل این ساختمانا طبق گواهی پایان کار دارای مشترکات نباشن، ادارات ثبت نسبت به جدا میدون و اعیان اقدام می کنن.

کاربرد صورت مجلس تفکیکی

پس جدا املاک به ۳ جهت انجام می شه:

۱. فروش قطعات تفکیکی ملک

پس از طی مراحلی که در بالا توضیح داده شد، رونوشتی از صورت مجلس تفکیکی به دفتر اسناد رسمی مربوط ارسال می شه. پس خواسته کننده (مالک) با مراجعه به دفترخانه، خواسته انتقال قطعات می کنه؛ سردفتر جدا از اینکه ثبت در دفتر انتقالات سند مالکیت، خلاصه و گزارشی از اونو به اداره ثبت ارسال می کنه تا خریدار سند مالکیت رو دریافت کنه.

۲. ارسال اسناد مالکیت واسه قطعات تفکیکی

به موجب ماده ۱۰۶ آیین نامه ی قانون ثبت «… درصورتی که املاک بعد از ثبت در دفتر املاک به قطعات مفروز (جداجدا) یا آپارتمان جدا شه، در صورت خواسته مالک یا مالکان اداره ثبت برابر صورت مجلس تفکیکی یکی از قطعات رو در زیر ثبت ملک و بقیه رو در صفحه یا صفحات دفتر جاری یا دفتر متمم ثبت کرده و یا باطل شدن سند مالکیت ساده درمورد هر یک از قطعات مفروز یا آپارتمانا، سند مالکیت تفکیکی و جداگونه صادر میشه.»

۳. تنظیم تقسیم نامه بین مالکان مشاعی

تقسیم نامه که یعنی یه جور صلح بین شرکاه، زمانی انجام می شه که ملکی به شکل مشاعی باشه. در این مورد پس از انجام جدا، تقسیم نامه ای طبق صورت مجلس تفکیکی، قطعه ای مفروزی واسه هر مالک مشاعی تنظیم می شه و اداره ثبت اسناد به موجب همین تقسیم نامه واسه هر قطعه سند مالکیت صادر می کنن و این جور ملک از شراکت خارج می شه. ازآنجایی که تقسیم نامه با توجه به توافق شرکاه، اگه پس از جدا، شرکا درمورد تقسیم نامه نتونن همدیگه رو راضی کنن، جدا آب تو هاون کوبیدنه و باید ازطریق افراز اقدام به جداسازی ملک خود کنن.




۱

دسته‌ها: آموزشی

دیدگاهتان را بنویسید